스트레스 DSR 3단계 시행: 주택 대출 환경 변화 분석
오는 7월 1일부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 본격적으로 시행될 예정입니다. 이는 대출을 계획하고 계신 분들에게 중요한 변화를 가져올 것으로 예상됩니다.
스트레스 DSR은 대출자가 변동금리 대출 이용 시 향후 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려하여, 미리 일정 수준의 가산금리를 적용해 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 금융 당국은 이 가산금리 수준을 조정함으로써 가계 대출 총량 관리를 강화하고, 대출 가능한 최대 금액을 합리적으로 관리하려는 방침입니다.
3단계 시행에 따라 은행권뿐만 아니라 제2금융권에서 취급하는 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 등 다양한 상품에 스트레스 DSR이 확대 적용됩니다. 특히 수도권 지역의 주택담보대출 한도 산정 시에는 1.5%포인트의 가산금리가 적용되어 기존 2단계의 1.2%포인트보다 상향 조정됩니다. 반면, 서울·경기·인천을 제외한 비수도권 지역의 경우 3단계 가산금리 적용이 연말까지 6개월 유예되어 현행 0.75%포인트가 유지될 예정입니다.
소득별 대출 한도 조정 및 금융권의 움직임
금융위원회의 시뮬레이션 결과에 따르면, 수도권에서 주택담보대출을 신청할 경우 소득 수준에 따라 대출 한도가 기존 대비 1천만 원에서 최대 3천만 원가량 감소할 것으로 보입니다.
예를 들어, 연 소득 1억 원인 대출자가 수도권에서 혼합형 주택담보대출(5년 고정 후 변동)을 받을 경우, 3단계 스트레스 DSR(1.5%) 적용 시 대출 한도는 약 5억 9,400만 원으로, 현행 2단계 기준(6억 2,700만 원)보다 3,300만 원 줄어듭니다. 변동금리 대출의 경우에도 한도가 약 2천만 원가량 감소하는 것으로 나타났습니다.
소득이 낮은 경우에도 대출 한도 감소는 유사합니다. 연 소득 5천만 원인 대출자의 경우, 수도권에서 주택담보대출 한도가 이전보다 9백만 원에서 1천7백만 원가량 축소될 수 있습니다. 이러한 대출 문턱 상승이 예고되면서, 최근 금융권 창구에는 규제 시행 전 대출을 미리 받으려는 이른바 '막차' 수요가 몰리고 있습니다.
이에 따라 일부 시중은행들은 가계대출 총량 관리를 위해 대출 운영 방식을 조정하는 움직임을 보이고 있습니다. 반대로 고객 유치를 위해 특정 대출 상품의 한도를 일시적으로 확대하는 등 상반된 전략을 구사하는 은행들도 관찰됩니다.
강화된 규제 속 슬기로운 자금 마련 방안 모색
전문가들은 성급하게 대출 신청 행렬에 동참하기보다는, 현재의 재정 상황, 향후 필요한 자금 규모, 그리고 실제 대출 승인 가능 여부 등을 종합적으로 고려하여 대출 실행 시점과 상품 종류를 신중하게 선택하는 것이 중요하다고 조언하고 있습니다. 만약 당장 자금이 필요한 상황이라면, 스트레스 DSR 규제가 시행되기 전에 대출 가능 여부를 확인하고 계획이 확정된 경우 미리 대출을 실행하여 더 여유로운 한도를 확보하는 것이 유리할 수 있습니다.
또한, DSR 규제 적용을 받지 않는 정책자금 대출 상품들을 살펴보는 것도 좋은 방법입니다. 주택 평가액이 9억 원 이하이고 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 담보로 신청할 수 있는 '신생아 특례 디딤돌대출'이 대표적입니다. 이 상품은 대출 접수일 기준 2년 이내 출산한 부부 중 소득 및 자산 기준을 충족하는 경우 신청 가능하며, 부부 합산 연 소득 1억 3천만 원(맞벌이 2억 원) 이하, 순자산 4억 8,800만 원 이하 등의 요건을 충족하면 최대 5억 원까지 대출이 가능합니다.
이와 함께 '보금자리론'의 관심도 높아지고 있습니다. 보금자리론은 부부 합산 연 소득 7천만 원 이하 가구가 6억 원 이하 주택을 구매할 때 신청할 수 있는 정책금융 상품입니다. 한국주택금융공사 데이터에 따르면 올해 1분기 보금자리론 공급 규모가 전 분기 대비 크게 증가하는 추세를 보였습니다.
임대차 보증금 반환과 관련된 보금자리론 상품의 경우, 임차인이 임대인에게 보증금 반환 권리를 공사에 양도하는 절차가 필요하며, 계약 해지 또는 종료 후 1개월이 지나도 보증금을 받지 못했거나 경매/공매 절차 후에도 일부 또는 전부를 반환받지 못한 경우 보증 사고로 처리될 수 있습니다.
결론적으로, 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계로 인해 대출 한도 축소가 예상되므로, 주택 구매 계획이 있으시다면 미리 필요한 정보를 확인하고 자신에게 맞는 대출 전략을 수립하는 것이 매우 중요합니다. 정책자금 대출 등 다양한 선택지를 비교 검토해 보시는 것을 권해 드립니다.
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