“공급은 멈췄고, 집값은 뛴다”
“지금 부동산 시장은 조용한 듯하지만, 그 아래로는 큰 지각변동이 진행되고 있습니다. '벼락거지 시즌2'는 이미 시작됐다고 봐야죠.”
부동산 투자 전문가 황현(랜드스타 에셋) 대표는 최근의 부동산 흐름을 ‘폭풍 전야’로 규정지었다. 거래량은 줄었지만, 아파트 가격은 오히려 상승세를 타고 있으며, 이면에는 구조적인 공급 부족과 양극화 심화라는 더 큰 문제가 도사리고 있다는 설명이다.
거래량 줄었지만 가격은 ‘고공행진’
“6.27 대책 이후 잠시 조정받는 듯 보였지만, 서울 아파트 평균 가격은 다시 14억 원을 돌파했습니다. 상위 20% 아파트는 평균 32억 원대에 육박하죠.”
황 대표에 따르면, 현재의 시장은 겉보기와 다르게 상위 아파트 중심으로 평균 가격이 끌어올려지는 구조를 보이고 있다. “하위 80%는 가격 변동이 거의 없거나 하락 중인데, 상위 20%가 질주하면서 전체 평균을 왜곡시키고 있습니다. 이게 바로 ‘심리적 빈곤감’의 시작이에요.”
특히 그는 최근 집값 상승에 대한 기대심리가 시장을 지배하고 있다는 점을 주목한다. “현재 집값 상승 기대감은 49%입니다. 국민 둘 중 한 명이 오를 거라 생각하고 있다는 뜻이죠. 이런 기대감은 데이터보다 무섭습니다. 결국 사람들의 심리가 가격을 밀어 올립니다.”
황 대표는 앞으로 10년은 불안정한 시장 흐름이 계속될 것이라고 전망하며, 그 중심에는 ‘공급 절벽’ 있다고 진단했다.
“지금 서울과 수도권의 주택 착공 물량은 40% 이상 줄어든 상태입니다. 2026년, 2027년은 말할 것도 없고 2029년 이후는 사실상 ‘제로 공급’ 시대가 열립니다.”
정부는 250만~270만 호 공급을 약속했지만, 실질적인 진척은 없다고 황 대표는 꼬집는다. 특히 3기 신도시는 착공률이 6%에 불과하고, 주요 건설사들은 자금난에 시달리며 사업 참여조차 어려운 상황이라는 것이다.
“이런 상황에서 서울의 연간 필요 물량인 5만 호를 채우는 건 사실상 불가능합니다. 경기도와 인천 역시 사정은 다르지 않아요.”
전세의 종말, 월세의 폭등
주거비 상승 문제도 심각하다. 과거 전세 제도는 가처분 소득 대비 주거비를 낮춰주는 완충 장치였지만, 이 제도가 빠르게 붕괴되고 있다는 것이 김 씨의 분석이다.
“전세 물량은 급감했고, 대체로 월세로 전환되고 있어요. 특히 청년층이 가장 큰 타격을 받습니다. 월세 시세는 강북 평균 300~400만 원, 강남은 500만 원이 넘는 상황입니다.”
그는 전세가율이 높은 지역(매매 대비 전세 비율 70~90%)은 투자 메리트가 낮다며, 실수요자는 반드시 전월세 시세를 기준으로 접근할 것을 조언했다.
황 대표는 향후 시장의 핵심 변수로 금리 인하와 유동성 유입을 꼽는다.
“현재 정부는 추경을 쏟아붓고 있지만, 금리 인하가 동반되지 않으면 효과가 반감됩니다. 하반기 이후 미국 FOMC를 기점으로 금리 인하가 본격화되면, 그야말로 유동성이 시장으로 폭발적으로 유입될 겁니다.”
그는 현재 시중 통화량(M2 기준)이 4,280조 원에 달하며, 이는 서울 아파트를 두 번 이상 사고도 남는 수준이라고 말했다. “집값이 떨어질 거라며 기다리는 분들도 많습니다. 하지만 제가 보기엔 그 기다림이 위험해지고 있습니다.”
황 대표는 무주택자라면 지금이 결정의 시간이라고 단언한다. 서울에서 어렵다면 경기, 인천의 구도심 정비 사업장이나 신축 단지를 눈여겨봐야 하며, 자산을 현금으로만 들고 있는 것은 인플레이션 앞에 무방비 상태가 될 수 있다고 경고했다.
“‘벼락거지 시즌2’는 지금 조용히 진행 중입니다. 이제는 시장이 아니라 본인의 판단이 중요한 시점이에요. 자산을 어떻게 배분할 것인지, 얼마나 빨리 움직일 것인지가 앞으로의 격차를 결정할 겁니다.”
부동산 투자 전문가 황현이 말하는 대응 전략
전월세 시세를 기반으로 실거주 판단하라
상위 아파트 가격 상승이 평균을 왜곡하는 착시를 경계하라
자산은 현금보다는 인플레이션 방어 가능한 실물로 분산하라
금리 인하 흐름과 유동성 증대를 주시하라
경기·인천 구도심 신축에 내집마련의 기회가 있다
부동산 시장은 단순히 '오를까, 내릴까'로 판단할 수 없다. 현재 시장은 거래 절벽과 공급 절벽, 심리적 기대감이라는 삼중 구조 속에서 조용히 방향을 틀고 있다. 황현 대표의 말처럼 “본게임은 아직 시작되지 않았다”. 하지만 움직이는 자만이 그 기회를 선점할 수 있다.
황현 대표의 부동산 투자서
<육각형 투자설계>
육각형 구조에서 배우는 성공 투자전략
부동산 투자는 요행이 아니다. 꾸준히 공부하고 준비해 종잣돈과 더불어 투자를 결행하는 큰튼한 설계로 이어져야 성공할 수 있다. 이 책은 성공적인 투자를 위한 습관을 잡아주는 방법을 제시하며, 투자자들에게 자연에서 영감을 받은 독창적인 접근법을 소개한다.
1인1책 소개
1인1책은 ‘당신이 곧 콘텐츠입니다’를 모토로 전 국민이 한 권의 책을 쓰자는 것, 모든 사람이 한 가지씩의 콘텐츠를 활용해 출판, 교육 프로그램, 퍼스널 브랜드 등을 만들어 우리 사회에 문화 콘텐츠 르네상스에 기여하고자 하는 취지를 담고 있다. 딱 중간에서 자신만의 딱 하나인 킬러 콘텐츠를 만들고 이를 널리 알리는 국민 캠페인의 성격을 가지고 있다.
웹사이트: http://1person1book.com
자료제공: 1인1책
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}